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一、婚房已经购买,但他(她)却表示不想结婚了,婚房如何归属。
(资料图)
1、男女双方在登记结婚前购置婚房,由于某种原因,房子登记在一方(如女方)名下,而是由另一方(如男方)全部全额出资。这种情况属于出资主体与权利登记主体不是同一主体。在登记结婚前双方分手,根据我国《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”以及第十六条规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”由此产生什么风险呢?
(1)第一个风险就是该婚房的登记权利人可以依据房产证,主张自己是房屋的权利人,在分手后继续占有使用该房屋,拒绝将该房屋过户返还给实际出资购买方。此时,实际出资方如果想要讨回房屋只能去法院起诉另一方,拿出充分证据要求法院判决房屋归自己所有,才有讨回房屋的可能性。
(2)第二个风险是该房屋的登记产权人可能会将房屋转手卖掉,只要是该买卖行为价款公平合理,属于正常交易,且房管局已经办理完房屋过户登记手续,那么这一买卖行为就是合法有效的,该房屋属于新的买受人所有,此时房屋出资方要想要回房子是根本不可能的,唯一的维权方式也只能依据相关法律的规定,根据案件的具体情况,对登记权利人提起返还购房出资款之诉或者返还卖房款之诉。
提醒:实际出资人在购买婚房时对于房屋的署名问题应当慎重对待,除非有明确的赠与另一方的真实意思,否则不要将房屋轻易登记在对方名下,防范法律风险的发生。
2、无论是婚前还是婚后,购买婚房在房产证上添加女方(或男方)姓名,只要在不动产登记簿以及房产证上进行了变更登记(即添加一方名字),房屋便即时从一方单独所有变为男方女方共有。事实上,民法将这一添名行为认定为赠与行为。当然双方可以约定这种共有是按份共有还是共同共有。以男方购买婚房增加女方名字为例,有如下三种情形:
(1)婚前添加女方名并且最终结婚,这时的所有权性质分为两个阶段认定:①添加了名字但尚未结婚阶段,认定为男女双方一比一按份共有,女方所有的一份可以认定为是彩礼。②结婚后,婚前所有财产,理论上婚前财产不因婚姻的发生而转化为共同财产,还是一比一共有。
(2)婚后添加女方姓名,没有特别说明的,一般认为是男方自愿转化成家庭共有财产,认定为夫妻双方共同共有。起诉离婚离婚时,共同共有在双方皆没有过错的情况下,原则上是男女方各分一半。
(3)骗婚的或者“老赖”。就是婚前让你加上女方的名,加上名就不结婚或者结婚一两天就闹着离婚分房子的。在这种情形下,婚前的财产可以被认定为彩礼,根据《婚姻法解释二》第十条,①没有办理结婚手续②或者办理了结婚手续但确未共同生活的,彩礼是可以要回来的。这种情况也构成不当得利。看律师打官司的思路了。
二、父母为已登记结婚子女出资购买婚房的房产证署名风险。
有些父母认为,反正是我们掏钱购买的房子,就对购买的房屋拥有所有权,因此房屋产权证上是否写上自己的名字并不重要。那就错了,事实上,根据我国法律规定,会将出现在房产证上的权利人才会被看房产的所有人。
如果父母帮助出资购房,并且也想拥有房屋部分或者全部所有权时,最好要将自己的姓名也写在房产证上,并且在产权证上明确产权人的份额,或者父母与子女签订书面的产权约定协议,否则日后父母主张拥有该房屋全部或者部分所有权时,将会存在巨大的法律风险。
因为,根据我国法律规定,当事人结婚前或者结婚后,父母为双方购置房屋出资的,由于该房屋产权登记的不同,该出资应当认定为对夫妻一方或双方的赠与,只有在各方共同签字的书面产权约定时,父母的出资才能作为其享有产权份额的凭证,否则,父母因其出资主张房屋所有权将很难得到法律支持。
实践中曾发生过这样的案件,由于夫妻购房款不够,一方父母资助了部分购房款,该夫妻与父母共同签署了出资协议,但是只是写明了各方的出资比例,房产证登记在了夫妻二人名下。后父母起诉要求确认他们对该房屋拥有所有权被法院驳回,原因就是该份出资协议并未明确约定父母亦为该房屋权利人。
提醒:对于父母与子女签订的协议,一定要在协议中明确父母在该房屋中所占有的产权份额,即约定按照出资比例或其他比例按份共有该房屋,各方承担相应的占有、使用、收益、处分的权利。
三、父母为已登记结婚子女出资购买婚房的房产归属问题。
在中国,基于传统家庭文化的影响和父母对子女的爱护,为子女购置婚房时一般都不会明确出资的“性质”,即是赠与还是借款。但是一旦日后子女发生婚变,对于这种由父母出资购买房屋的房产归属一定会产生争议。
那么,如果父母与子女间就出资行为的性质没有明确约定(如有借条证明是借款)的情况下,购买的婚房归属法律上是如何界定的呢?是不是产权证上写谁的名字,房子当然就归谁所有了。当然不是!下面我们将分情况为大家梳理下。
1、第一种情况,如果一方父母为子女购房,并且将该房屋登记在了自己子女的名下,那么不论是首付款还是全款,该房屋归产权证上登记权利人所有。
2、第二种情况,如果同样一方父母出资,但是将该房屋登记在了小夫妻双方名下,那么,该房屋就归小夫妻共同所有了。
3、第三种情况,如果一方父母出资,但是将该房屋登记在了非自己子女一方的名下,那么这种情况该房屋仍归小夫妻共同共有。
4、第四种情况,如果是双方父母一起出资首付款或者全款共同给小夫妻购买婚房,这种情况如果房产证上只写了男方或者女方一个人的名字,该房屋应为男女双方按照各自父母出资份额按份共有,但是如果该房屋房产证上登记的是准新人两个人的名字,则该房屋就归小夫妻两人共同共有了。
提醒:那些用尽大半生积蓄为子女购房的父母们,如果为子女出资是借款给子女,一定要求子女打借条,并保管好汇款凭证。如果是赠与自己子女一方,最好在给付钱款时将该意思表示明确写明,否则对于父母出资买房的房产归属问题,就会依据法律规定确定。