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开发商承诺的学区房难落实是否构成违约
构成违约，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条可知，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【案例】
(资料图片)
赵女士购买了一套开发商承诺的属于某中学的“学区房”，但购房后发现该楼盘并未在这所中学的学区内，但开发商的宣传广告并没有写入合同，这种情况能维权吗？
【律师解析】
开发商做出的承诺在法律上讲为要约邀请，即开发商做出的承诺，如果写到合同里即生效，如果没有写进合同，即不受法律保护。因此对于这一问题想要维权是很难的。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。赵女士这个情况是算要约还是要约邀请，要根据开发商的广告描述，房屋的价格，广告对价格是否有重大影响等一系列情况来综合判断。而对于这一问题的举证往往非常困难。
【法律链接】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【律师提醒】
开发商的房屋销售广告及宣传资料说得天花乱坠，但却不写入合同，很难对开发商构成约束。这就要求购房者在购房时不要盲目相信广告，要多做实地考察，尤其是学区房，最好亲自到教育部门进行核实。
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